Kanzlei Höller - Stiefelhagen in Lindlar - Aktuelles
Neues bei der Leiharbeit
Zum 01.04.2017 trat das „Gesetz zur Änderung des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes und anderer Gesetze“ vom 21.10.2016 in Kraft. Um einen Aprilscherz handelt es sich hiermit nicht, denn die Änderungen die sich hier für die Leiharbeit und für Werk- bzw. Dienstverträge ergeben, sind gravierend.
Leiharbeit wird nunmehr grundsätzlich auf 18 Monate beschränkt. Dies bedeutet, dass ein Arbeitnehmer nach 18 Monaten von dem Entleiherbetrieb, also dem Betrieb bei dem er eingesetzt war, übernommen werden oder in einem anderen Unternehmen tätig werden muss. Die Verlängerung dieser Höchstüberlassungsdauer ist jedoch durch Tarifvertrag bzw. Betriebsvereinbarung möglich.
Für Leiharbeitnehmer sind die im Gesetz vorgesehenen Verschärfungen des „equal pay“, d.h. der Bezahlung wie ein vergleichbarer Stammmitarbeiter im Unternehmen wichtig.
Grundsätzlich müssen Leiharbeitnehmer nunmehr wie vergleichbare Stammmitarbeiter im Entleiherbetrieb entlohnt werden und werden auch gleichgestellt bei sozialen Einrichtungen, Urlaub, Pausen, etc. (equal treatment).
Durch Tarifvertrag ist es möglich, von dem Grundsatz des equal pay für 9 bzw. 15 Monate abzuweichen.
Das Gesetz sieht im übrigen vor, dass zukünftig die Überlassung von Arbeitnehmern in dem Vertrag zwischen den Verleiher und Entleiher ausdrücklich als „Arbeitnehmerüberlassung“ bezeichnet werden muss. Vor Beginn der Arbeitnehmerüberlassung muss die Person des Leiharbeitnehmers unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den Arbeitnehmerüberlassungsvertrag konkretisiert werden.
Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung verhalten sich Verleiher und Entleiher ordnungswidrig und insbesondere entsteht die Fiktion eines Arbeitsverhältnisses zwischen dem Leiharbeitnehmer und dem Betrieb des Entleihers.
Die Gesetzesänderungen sehen darüber hinaus noch weitergehende Informationsrechte des Betriebsrates vor und verbieten den Einsatz von Leiharbeitnehmern als „Streikbrecher“ an.
Bereits diese kurze Zusammenfassung zeigt, dass die Änderungen bei der Arbeitnehmerüberlassung in der Praxis gravierende Auswirkungen haben werden.
Ob damit, wie von dem Gesetzgeber beabsichtigt, Missbräuche bei der Arbeitnehmerüberlassung verhindert werden können, bleibt abzuwarten.
BGH: Mieter unrenoviert übernommener Wohnung muss auch bei „Renovierungsvereinbarung“ mit Vormieter ohne angemessenen Ausgleich keine Schönheitsreparaturen vornehmen
Eine Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter verpflichtet hatte, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.08.2018, Aktenzeichen VIII ZR 277/16 entschieden.
In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Mieter 5 Jahre lang eine Wohnung bewohnt, die er unrenoviert übernommen hatte. Mit dem Vormieter dieser Wohnung hatte er vereinbart, dass er die Renovierung der Wohnung vornehmen werde. In dem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag war vorgesehen, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter von dem Mieter Kosten für Malerarbeiten in Höhe von rund € 800,00.
In den Vorinstanzen (Amtsgericht Celle und Landgericht Lüneburg) war die Klage erfolgreich.
Hierbei gingen die Vorinstanzen zunächst von der Rechtsprechung des BGH aus, wonach eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1BGB, unwirksam ist. Aufgrund der Vereinbarung zwischen dem Mieter und dessen Vormieter sei es jedoch interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Mietsache in renoviertem Zustand übergeben.
Der Vermieter müsse daher keinen Ausgleich zahlen und könne die Kosten für die Malerarbeiten von dem ehemaligen Mieter ersetzt verlangen.
Der BGH hat diesem Urteil widersprochen und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hatte, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass eine uneingeschränkte Schönheitsreparaturklausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichte und dazu führe, dass er die Wohnung vorzeitig renovieren und gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vormieter erhalten habe. Diese Grundsätze bleiben laut BGH auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung sein in ihren Wirkungen von vorne herein auf die sie betreffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie könne deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuen Mieter enthaltenen Verpflichtungen nehmen, insbesondere nicht der Gestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Im Ergebnis ist daher eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag nach wie vor unwirksam, wenn sie dem Mieter Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich in dem Fall auferlegt, da er eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übernommen hat.
BGH, Urteil vom 22.08.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 277/16)
BGH: Vermieter dürfen Wohnraum fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen
In der Praxis ist es seit Jahren üblich: Ist der Mieter einer Wohnung für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils im Rückstand, kündigt der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB fristlos und aber auch hilfsweise ordentlich, d.h. mit der für das jeweilige Mietverhältnis geltenden Kündigungsfrist.
Dies geschieht deshalb, weil im Falle der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis möglicherweise doch beendet. Im Falle der Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist dies für den Vermieter deshalb von Bedeutung, weil die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB dann unwirksam wird, wenn der Mieter den rückständigen Mietzins spätestens nach zwei Monaten nachdem ihm eine Räumungsklage zugestellt wurde, zahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Zwei solcher Fälle hatte zunächst das Amtsgericht Berlin und später in der Berufungsinstanz das Landgericht Berlin zu entscheiden.
Entgegen der bisherigen Rechtsprechung gingen sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht davon aus, dass die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen „ins Leere“ gingen, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Mit der Begleichung des rückständigen Mietzinses innerhalb der Schonfrist sei dann die fristlose Kündigung unwirksam geworden; die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung lebe jedoch dann nicht auf.
Der BGH hat der Ansicht der Vorinstanzen widersprochen.
Der BGH hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Der Vermieter bringe hiermit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen solle, wenn die fristlose Kündigung durch Zahlung unwirksam werde.
Der BGH hat die beiden Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Dieses muss nunmehr erneut prüfen, ob die ordentlichen Kündigungen im jeweils konkreten Einzelfall wirksam sind.
BGH, 19.09.2018, Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 61/17